世界聚焦：上海楼市的那颗“炸弹”，哑火了！
上海楼市，已经开跑，率先进入小阳春。
二月，上海二手成交超过了1.93万套，登顶全球二手房销冠。
(资料图)
三月，仅12天时间，二手就成交了9518套，再次独领风骚。
上海楼市这股暖流，正在蔓延。
那么，在这股暖流的背后，到底是什么核心因素在推波助澜。
一个很重要的点就是：
——上海的三价取低，正在全面放开。
2021年8月6日，上海抛出了一颗炸弹，直接把上海的二手房市场炸的细碎。
这颗炸弹，就是“三价就低”。
所谓三价就低，就是在二手房交易过程中，银行将根据合同网签价、核税价和银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
怎么去理解上面这句话？
举个例子吧。
上海高兴花园，学区房。
市场成交价9万/平，而核税价只有3万/平。同时，核税价属于以上三个价格中
最低的价格。
那么，银行就按照3万/平的价格来批复贷款。
一套400万的房子，核税价只有140万。按照核税价来批贷款，首套首贷最多只能贷款91万。
哪怕是刚需首套，首付也要干到300万起步，7.5成起步。
三价就低的政策一出台
——上海绝大多数的二手房首付比例，直接被拉满到7成起步。
门槛提高了一倍，二手房市场就崩了。
——上海的二手房成交量直接从2.3万套/月，腰斩到1万套/月。
——伴随成交量的腰斩，二手房的价格也开始快速下滑。
三价取低的威力，可见一斑。
但是，但是，但是！
从2021年12月份开始。
上海的三价就低政策就调整了。
——三个价格里，往往最低的核税价，开始缓慢上调了。
比如，高兴花园的核税价从3万/平，上调到4.1万/平；
又比如，梅园新村的核税价从5万/平，上调到7万/平；
再比如，仁恒河滨花园的核税价从7.6万/平，上调到8.15万/平。
从2022年7月开始。
房产交易中心又暗搓搓提高了涉税价。
开始抬高到了真实成交价格的7成左右。
到了2023年2月，核税价格再次往上抬升。
比如，潍坊十村核税价是8.5万，是真实成交价的9折。
比如，梅园五街坊核税价是9万，是真实成交价的9折。
比如，鼎鑫名流世家核税价是3.5，是真实成交价的8折。
我们可以清晰的发现一个脉络。
不管浦东还是浦西，不管是内环还是内中环，或是外环。
上海的三价取低正在逐步全面的放松。
从刚开始的四成逐步恢复到六成，到现在的基本接近市场价或是市场价的八到九成。
核税价上调意味着什么？
上海二手房的首付门槛在降低！
冻结二手房交易的那颗炸弹，正在离地升空，变成哑炮！
二手房交易在复苏，流动性在恢复，最坏时刻正在过去。
可能很多人说，三价取低上调就上调呗，有啥好大惊小怪的，没见过世面。
拜托，那是你不知道政府核验价的威力。
我们拿深圳楼市举例。
2021年2月，深圳首次出台“二手房指导价”政策，并发布3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
在这一政策出台后，深圳多家银行也陆续跟进，将房贷与二手房指导价挂钩。
直接从贷款端入手，卡死了深圳的成交量。
导致21年和22年深圳二手房的成交总量，直接哑火。
2月，当全国一二线楼市都在经历小阳春的时候。
深圳楼市二手房成交量仅2509套，是上海成交量的13%。
甚至很多县级市的成交量都要远超深圳。
但哪怕如此，这样的成交也是深圳近一年来的最高成交纪录了。
你看，一个被政府二手房指导价捆绑的深圳，竟然可以惨淡到如此地步。
反观三价取低不断放松的上海，有几组数据就特别扎眼了。
第一组数据，二手房成交量已创新高。
下面这张图，是2019年到2023年，2月的二手成交数据。
通过上面这张图，看出来了什么？
今年2月的二手成交，上海楼市创了近5年新高。
不出意外的话，三到五月份仍然将保持成交量上涨势头。
还记得我们之前提到的一个观点么？
量在价先。
任何一轮行情的先兆，都是成交量至少保持连续三个月以上的上涨。
随着三价取低的逐步放开，当真实的市场回归后，交易量就能慢慢起来。
第二组数据，上海业主，开始惜售，挂牌量趋于稳定。
从2022年12月开始，上海二手的新增挂牌量已经连续3个月低于2万套。
说明卖家开始惜售了，对未来的预期增强了。
2023年的3-5月，在这个开春的季节，上海二手房的节奏一定是快速的消化低价房源。
出来一批消化一批。
等到低价房源被消化的差不多了，成交周期也就慢慢拉长了，等过了4月，可售的低价房源会进一步缩减。
换句话说，价格也就开始慢慢上涨了。
第三组数据，上海二手挺住了新房供应的冲击。
2022年，是上海近五年新房供应量最高的一年。
天量供应，再加上政策强压，人都说上海挺不过这一年。
2022年，上海新房供应10.1万套，的确是近7年供应量最高的一年。
但与此同时，2022年上海新房成交量达到9.5万套，也是近7年成交最高的一年。
新房市场供需两旺。
所有人都说，新房供应这么大，一二手有倒挂，又是三价合一的史上最强政策调控，又是屡遭重锤的史上最强楼市寒冬，全国都凉了一圈。
上海二手市场总该完犊子了吧。
没想到，2022年上海二手房市场成交了15.8万套，依然全国第一。
上海的新房需要抢，上海的二手依然也不逊色。
不管是新房还是二手，两条腿都能走的很好的，上海就是独一份。
矫枉过正，大概率都会得到纠偏。
下阶段的上海楼市，该怎么去总结概括？
我觉得其实就几句话：
第一，上海的三价取低将逐步退出历史舞台。
买房贷款最大的卡口，将会直接消失。
让刚需和改善可以贷足，本就是符合高层的会议精神。
第二，房贷审核周期史上最快，流动速度进一步提升。
三价取低逐步放松是让你贷足，按揭贷款提速是让你贷的更快。
买卖周期一旦提速，折射到数据层面，其实就是更高的成交量。
第三，刚需市场和挂学区的老破小，会迅速起量。
相比改善楼盘，刚需其实更依赖贷款，现在让你贷足，让你贷多，其实就是无形中刺激了刚需市场。
第四，集中供地的模式会被取消，23年的土拍量估计不会太多。
从当下供地情况看，上海今年的新房供应注定不会太大，而且是零散供应，不像去年一锅端的拿出来卖了，好东西慢慢卖。
这意味着，上海二手房最大的PK对手新房，竞争格局会小很多。
这次三价取低的彻底放松，其实已经向外界传递了上海楼市要快速复苏的强烈信号。
